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TU Berlin

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Forschung

Was ist uns Wohnen wert?

Mittwoch, 13. Mai 2015

Aktuelle Entwicklungen am Beispiel des Berliner Wohnungsmarktes – Von Kristin Wellner

Ideen für die Wohnraumbeschaffung gab es in den vergangenen Jahrzehnten viele. Hier eine Wohnblockbebauung mit nachträglich aufgesetztem Dachgeschoss in Berlin-Wedding
Lupe
Kristin Wellner
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Die aktuellen Entwicklungen des Berliner Wohnungsmarktes sind immer wieder Thema auch von Veranstaltungen der TU Berlin wie des gif-REM-Forums „Bezahlbares Wohnen“ im März dieses Jahres oder des „Dialog Extrem – Miete und andere Missverständnisse“. Beide Events zogen aufgrund der Brisanz des Themas viele Gäste an. Denn Wohnen betrifft alle!

Im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage entsteht auf einem vollkommenen Markt der Preis in Abhängigkeit von der angebotenen Menge. So weit die volkswirtschaftliche Theorie. Der Wohnungsmarkt ist aber kein vollkommener Markt im ökonomisch-theoretischen Sinn: Neben Transaktionskosten und Informationsasymmetrien, die in größerem oder kleinerem Ausmaß jedem realen Markt eigen sind, ist der Wohnungsmarkt aufgrund der immobilieninhärenten Eigenschaften, wie Immobilität und Heterogenität, sowie des menschlichen Bedürfnisses nach Wohnen als sozialem Gut stark politisch reguliert. Der Markt kann also nicht aus sich selbst heraus einen Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage schaffen, weshalb Interventionen notwendig sind. Aber wie stark können oder dürfen diese sein?

Wenn man davon ausgeht, dass große Teile des Marktes im Sinne der „invisible hand“ funktionieren sollen, da nicht alle Bürger durch den Staat unterstützt werden können, ist eine Abgrenzung notwendig.

– Wo soll die Förderung beginnen?

– Wie viel darf sie den Steuerzahler kosten?

– Wie kann sie marktverträglich geregelt werden?

– Wer ist förderungswürdig? Wann sollten die Sozialsysteme greifen?

– Wie viel Miete kann aus eigener Kraft getragen werden?

Eine wichtige Frage dabei ist: Wie viel Prozent des Haushaltseinkommens können oder sollten für Wohnen aus gegeben werden – kurz: Was ist uns Wohnen wert? Bei allen teils berechtigten Forderungen nach mehr Sozialwohnungen und Wohngeldzuschüssen darf nicht vergessen werden, dass diese gegenfinanziert werden müssen und somit für andere öffentliche Aufgaben fehlen, zum Beispiel für Bildung und Hochschulfinanzierung.

In der Vergangenheit sind immer wieder Fehlallokationen erfolgt, wie die zu starke Förderung durch die Sonder-AfA-Ost (Sonder-Absetzung für Abnutzung) in den 1990er-Jahren mit der Folge eines enormen Leerstandes in Ostdeutschland. Dieser Leerstand hat sich in Berlin zunächst nur langsam abgebaut und brachte über lange Phasen sinkende Mieten mit sich. Die Miete des preisgebundenen Wohnraums war infolgedessen sogar höher als die Marktmiete. Die Berliner Wohnungsgesellschaften bauten den Bestand an Sozialwohnungen folgerichtig ab. Die Bautätigkeit in diesen Märkten erlosch vollständig. Die Attraktivität von Investitionen sank auf null, was sich bis heute negativ auswirkt.

Aber gleichzeitig entwickelte sich Berlin – nicht zuletzt auch aufgrund der geringen Mieten – als Standort für Kreative und Start-ups aus dem In- und Ausland. Diese Entwicklung war in diesem Ausmaß nicht absehbar. Man ging im Gegenteil sogar noch von einer fallenden Nachfrage aufgrund der negativ prognostizierten deutschen Bevölkerungsentwicklung aus. Die Renditen waren unattraktiv, Projektentwickler zogen sich aus dem Markt zurück, und Wohnungsgesellschaften bauten ihre Bauabteilungen ab. Eine schnelle Reaktion auf die ansteigende Nachfrage war so nicht möglich. Auch die Politik reagierte aufgrund der Erfahrungen aus den 1990er-Jahren nur zögerlich und betrachtete die Entwicklung ebenso wie die Marktakteure lange Zeit als Bereinigung und Gesundung des Marktes. Zu spät wurde die Verknappung erkannt.

Wenn man nun noch das Ansteigen der Baupreise aufgrund dieses Wachstums, aber auch der gestiegenen Zahl an Regularien hinzurechnet, bleibt Bauen trotz wieder höherer Erträge unattraktiv. Die seit 2009 wieder stärker ansteigenden Mieten und das geringe Zinsniveau sowie die Kapitalflucht aus unsicheren Märkten infolge der Finanzkrise machten nun auch in- und ausländische Kapitalanleger auf den Berliner Bestandsmarkt aufmerksam. Neben den Mieten stiegen auch die Kaufpreise. In Berlin werden fast nur Eigentumswohnungen für Kapitalanleger gebaut, der Mietwohnungsbau kommt gerade erst wieder zum Anlaufen, obwohl Berlin eine Mieterstadt ist. Rund 70 Prozent der Einwohner wohnen zur Miete.

Als ob diese ungünstigen und sich verstärkenden wirtschaftlichen Effekte nicht schon genug wären, kommt eine der Stadt eigene Wohn- und Unterstützungskultur hinzu. Jahrzehntelange Subventionen in West- und Ostberlin haben ein Selbstverständnis geringer Mieten in zumeist un- oder teilsanierten Häusern zum Kult gemacht. Bis vor Kurzem waren aber auch Wohnungseigentümer in Berlin eher interessiert daran, ihre unrentablen Häuser loszuwerden, um sich nicht auch noch um die kostenverursachende Verwaltung und Instandhaltung kümmern zu müssen. Das hat sich mit der zuvor beschriebenen Marktentwicklung geändert – zum Glück! Nun treffen aber quasi verfeindete Interessengruppen aufeinander, die beide ihre Überzeugungen verteidigen. Das führt zu sozialen Unruhen und Zusammenschlüssen in diversen Bürgerinitiativen.

Wie kann man diese Auseinandersetzungen bei notwendigen Modernisierungen und Nachverdichtungen schlichten? Berlin braucht dringend Neubau – und das zu bezahlbaren Preisen, also moderaten Baukosten. Aber wie? Neben Baukostensenkung durch effiziente Grundrisse und Ma terialien sind die Baulandausweisung der Kommunen sowie eine zügige Baurechtsschaffung wichtige Stellschrauben. Da sind solche Ereignisse wie „100 Prozent Tempelhofer Feld“ nicht gerade förderlich. Wenn solche Potenziale nicht gehoben werden, dann wird Berlin das Problem der gestiegenen Wohnnachfrage nicht lösen.

Diese NIMBY (Not in my backyard)-Entscheidungen sind in unserer Gesellschaft häufig. Wir wollen gute Anbindungen an Verkehrswege, aber bitte die Schiene oder Straße nicht vor unserem Fenster. Wir wollen bezahlbares Wohnen, aber bitte nicht hier auf „meiner“ Grünfläche.

Die Einbindung aller Stakeholder und der Interessenausgleich haben vor dem Hintergrund der aktuellen Erfahrungen immer mehr Gewicht und sind auch eine Frage der Baukosten. Denn Bauverzögerungen bedeuten Kosten. Dabei muss ein gemeinsames Verständnis für beide Seiten hergestellt werden. Es muss klar sein, dass das Wohnungsproblem in Berlin nicht von einzelnen Baugruppen oder Initiativen, wie „Stadt von unten“ oder „Berliner Mietenvolksentscheid“, lösbar ist. Diese Initiativen sind Randerscheinungen, können nur, wenn überhaupt, kleine Änderungen herbeiführen und verlieren sich in Schuldzuweisungen an „böse“ Investoren und „profitgeile“ Projektentwickler. Sie sind dem Lager der „linken Träumer“ oder allgemein gewaltbereiten Gruppierungen zuordenbar, wo staatliche Verteilung alle Ungerechtigkeiten heilt. Bauen braucht aber, wie jede wirtschaftliche Aktivität, auch eine Rendite als Ausgleich für eingegangene Risiken, und die ist nur erreichbar, wenn die Baukosten durch die späteren Einnahmen gedeckt werden. Somit sind Mieten über zehn Euro und mehr bei den derzeitigen Baukostenbedingungen notwendig. Eine Miete von fünf bis sechs Euro, wie von Bürgern und wählerfreundlicher Politik gewünscht, ist damit nur durch gezielte Förderung erreichbar. Wollen wir das?

Fördermöglichkeiten unterscheiden sich in Subjekt- (Wohngeld, Mietzuschläge, Steuervergünstigungen) und Objektförderung (zinsverbilligte Baudarlehen, Baukostenzuschläge, Abschreibungen). Aber auch über alternative Formen der Bereitstellung von günstigen Grundstücken, zum Beispiel über Erbpachtverträge und Unterstützung alternativer Bauformen, wie Genossenschaften ohne Gewinnanspruch im Sinne der Hilfe zur Selbsthilfe, ist nachzudenken. Die Mietpreisbremse als „Verordnung von oben“ wird nur wenig helfen und nicht nur die schwarzen Schafe treffen, sondern die ganz normale Neubautätigkeit einschränken und das Problem somit verstärken.

Die Autorin

Die Autorin Prof. Dr. Kristin Wellner ist Leiterin des Fachgebietes Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft am Institut für Architektur. Zusammen mit dem Fachgebiet Stadt- und Regionalsoziologie von Prof. Dr. Sybille Frank erforscht Kristin Wellner in einem aktuellen Projekt, wie sich durch Tourismus die wahrgenommene Wohnqualität in einer Stadt ändert.

"TU intern" Mai 2015

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